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裂縫是固體材料某種不連續現象，大量工程實踐所提供的經驗都說明，建筑物的裂縫是不可避免的，而房屋的破壞往往始于裂縫，因此在房屋安全鑒定中，鑒別和分析裂縫是重要內容之一。
大量的科學實驗研究和工程實踐證明，房屋中的裂縫問題是普遍存在的，裂縫的產生由材料固有的物理特性而決定的，具有不可避免性，因而在一定程度上是允許的。房屋的破舊始于裂縫的形成，建筑物受到設計圖紙、材料特性、環境因素的影響、地基沉降等因素的影響，易造成裂縫的出現，因此在房屋安全鑒定過程中，應該多方面考慮房屋裂縫出現的原因，從而保證房屋的耐用性。
主要出現在橫墻與縱墻兩端。一種屬地基不均勻沉降裂縫，當房屋兩端沉降小，中間沉降大時，形成反向彎曲變形，縱墻上出現斜裂縫，多數裂縫通過窗口的兩個對角，在墻面上呈“八”字形分布。
另一種裂縫屬溫度收縮裂縫，一般位于房屋頂層兩端，有時可能發展至房屋長度的1/3，嚴重時亦可能發展至頂層以下1～2層。此裂縫形成的主要原因是氣溫升高后，屋面板溫度變形大于砌體，產生一定的溫度應力，屋面板的作用力傳給墻體，使頂層墻體受到拉力和剪力，拉應力和剪應力兩端大中間小，當拉應力超過砌體抗拉極限時，兩端墻體即出現“八”字形開裂。
當房屋兩端沉降大，中間沉降小時，形成反向彎曲變形，縱墻上出現斜裂縫，多數裂縫通過窗口的兩個對角，在墻面上呈倒“八”字形分布。
多位于頂層縱橫墻、女兒墻及山墻處。當屋面保溫隔熱較差，屋面板受熱膨脹，對墻體產生水平力，而墻體在端部收縮大于中部且砌體抗剪能力較低，使墻體與屋面板間產生水平裂縫。另外，當房屋產生局部不均勻沉降時，由于中間下部開裂區的墻體有自重作用，造成垂直拉應力，使墻體產生水平裂縫。
主要出現在窗臺墻處、過梁端部及樓層錯層處。產生裂縫的原因是，當氣溫和環境溫度溫差太大時，導致磚砌體和混凝土構件之間的變形差異加大，且相互約束，因而在墻體上產生較大的拉應力，使墻體開裂。豎向裂縫一般只在墻體局部發生，底層比上層嚴重，靠近樓板處裂縫較寬。
多數沿砌體灰縫開裂，主要受房屋熱脹冷縮的反復作用形成，而底層墻體產生的X形裂縫則是由于基礎不平整或不均勻沉降引起。
柱的受力裂縫根據受力方式不同而有所區別
當軸向壓力超過柱的承載能力，柱的四個側面均出現豎向間斷裂縫。
在遠離縱向作用力的柱一側首先出現水平裂縫，爾后在靠近縱向作用力的柱一側出現多條豎向間斷裂縫。
在靠近縱向作用力的柱一側出現多條豎向間斷裂縫。
柱的變形裂縫(非受力裂縫)多是因基礎不均勻沉降或拆模過早，在柱的上下端等施工縫部位出現水平環向裂縫。柱的X形裂縫多屬地震作用下的剪切裂縫。
出現在梁的跨中底部的受力裂縫，裂縫與梁垂直，下寬上窄，由跨中向兩側，逐漸傾斜，系正彎矩所致;出現在梁的支座邊緣頂部的受力裂縫，上寬下窄，系支座負彎矩所致;出現在梁底部支座邊緣外的受力裂縫，呈45°斜向，系彎矩和剪力所致。
梁的非受力裂縫，一般發生在梁的兩側，裂縫呈直線形，大致等距、平行于箍筋，裂縫上寬下窄，大多為混凝土收縮和溫差影響所致。
現澆混凝土單向板：受力裂縫可能出現在板底跨中位置、平行于板的長邊，系板的跨中正彎矩在板底產生的拉應力超過混凝土的抗拉強度所致;也可能出現在板面位于次梁邊緣，系板的支座負彎矩作用所致。
現澆混凝土雙向板：受力裂縫首先出現在板底的中部且平行于長邊，然后逐漸沿45°斜線向板的四角擴展，這與板面荷載呈梯形分布相對應有關，現澆混凝土板面四角常出現45°切角裂縫，因樓板受荷載作用后，中間產生撓度，四角有蹺起的趨勢，但由于受到墻體或梁的約束，產生了負彎矩，因而產生了與對角線近乎垂直的45°斜裂縫。
現澆鋼筋混凝土梁的變形裂縫不少都是貫穿性裂縫，板面與板底的形態大致相同，板面與板底的位置大致相近但不完全吻合。當板的收縮大于梁時，必然引起板內拉應力，梁內壓應力，即梁對板的收縮進行約束，容易導致板開裂。現澆鋼筋混凝土板的收縮裂縫方向取決于約束和抗拉能力，因此裂縫方向一般垂直于約束較大的方向和垂直于抗拉能力較弱的方向，即垂直于長邊、平行于短邊。
